Вопрос экономии при аренде жилплощади для многих людей стоит довольно остро. Не секрет, что арендовать даже однокомнатную квартиру в России – это довольно дорого и не каждому по карману. Поэтому некоторым приходит в голову мысль снять не полноценную квартиру, а комнату в коммуналке. Действительно, на первый взгляд это решение кажется удачным: комната в коммуналке явно обойдется дешевле «однушки». Правда, при этом придется пожертвовать комфортом, но в своем стремлении сэкономить потенциальный арендатор вполне на это согласен. Итак, давайте посмотрим, какие есть аргументы за и против аренды комнаты в коммуналке.
Почему комната лучше квартиры
Главное преимущество – это, конечно, цена. Тем более что в одном и том же районе дорогая однокомнатная квартира может оказаться дальше от метро или торгового центра, чем комната в коммуналке. Также состояние комнаты может быть ничуть не хуже, а то и лучше, чем состояние квартиры. Только представьте: ухоженная, уютная комната – и неопрятная квартира с обшарпанными стенами и скрипучими полами. Что вы предпочтете? Особенно если комната – в относительно новом доме, а квартира – в старом и давно не ремонтировавшемся.
Кстати, имейте в виду: если комната в коммуналке приватизирована, хозяин легко может оформить жильцу временную регистрацию. Согласие других жителей квартиры не требуется. Это очень удобная и быстрая процедура, поэтому многие потенциальные арендаторы, в конце концов, делают выбор именно в пользу коммуналки. Сейчас в Москве, где стоимость аренды жилья особенно высока, распространено такое явление, как совместная аренда жилплощади. Попросту говоря, несколько человек снимают квартиру в складчину, при этом они могут взять однокомнатную квартиру и жить все вместе в одной комнате (неплохой вариант, например, для студентов-заочников, приехавших сдавать сессию), либо снять двух- или трехкомнатную квартиру, соответственно, на две или три семьи. Однако в этом случае нужно иметь в виду, что, когда вы платите за комнату в коммуналке, вы имеет право делать там все, что разрешено законом, и не обязаны ни перед кем отчитываться. Хотите – устраиваете танцы допоздна, хотите – читаете стихи вслух, у кого на что хватит фантазии.
Но если вы в складчину, то ваши партнеры могут иметь свой взгляд на то, что и как будет делаться на арендованной жилплощади. Нужно будет каким-то образом договариваться, находить общий язык, стараться не мешать друг другу. Оптимальный вариант – это когда все жильцы работают, а в квартиру возвращаются только спать, но так бывает далеко не всегда. Сначала может казаться, что это – надуманная проблема. Но в реальности проживающих вместе людей могут раздражать самые неожиданные мелочи: храп в постели, чихание, слишком долгое умывание и т. д. Допустим, в отдельной комнате еще как-то можно защититься от посторонних звуков: повесить ковер на стену, поплотнее закрыть дверь. Но когда все живут в одной комнате, такие меры не помогут. Есть еще одна сложность – дети. С взрослыми договориться проще, но дети сами по себе – изрядный источник шума, они бегают, кричат, играют так, что пыль столбом стоит по всей квартире, поэтому если одна или несколько семей из тех, что решили снять квартиру вскладчину, состоит не только из взрослых, находить общий язык будет еще боле сложно. Проблема усугубляется, если речь идет о грудном ребенке, да и тинейджеры порой могут доставить немало хлопот.
Почему квартира лучше комнаты
Если комната в коммуналке не приватизирована, для официальной временной регистрации арендатора потребуется согласие всех жильцов квартиры, а также соблюдение норматива квадратных метров. Так как получение письменного согласия может затянуться, хозяева нередко сдают комнаты неофициально, без регистрации. Так что хорошенько подумайте: если иметь регистрацию для вас – принципиально, то лучше арендовать квартиру: прописаться в ней гораздо проще. Традиционно коммуналки расположены в старых домах, и состояние канализации, водоснабжения, электрической сети в комнате может быть далеко от идеала.
Ситуация усугубляется тем, что нередко других жильцов вполне устраивает сломанный унитаз или перегоревшая лампочка, а все предложения что-нибудь исправить или починить они принимают в штыки. Вы уверены, что хотите в одиночку платить за то, что потом будут использовать все? В отдельной квартире подобное тоже можно увидеть, но гораздо реже. Места общего пользования в коммуналках часто выглядят довольно неприглядно, потому что наводить там порядок никто не хочет. Не в каждой коммуналке можно смело оставлять в ванной комнате свое полотенце, мыло, зубную щетку, и не каждому понравится ходить умываться, неся все это с собой. Конечно, для неприхотливого человека это может и не быть проблемой, но если вы привыкли каждое утро находить зубную щетку на строго определенном месте на полочке в ванной – лучше вам арендовать квартиру.
Уборка мест общественного пользования обычно производится по расписанию, но нередко одни соседи ленятся и не хотят этим заниматься, а другие, наоборот, оказываются строгими ревнителями чистоты и могут даже следить за вами: достаточно ли чисто вы вымыли раковину, хорошо ли помыли пол в туалете. Все это может привести к скандалам. Еще одна проблема – меблировка. В коммуналке бесполезно надеяться увидеть дизайнерскую обстановку, изысканные стулья, удобные кожаные диваны и т. д.
Скорее всего, вам предложат старую советскую мебель, которая, того и гляди, развалится от малейшего чиха. Правда, с этим можно столкнуться и в арендованной квартире, поэтому данный недостаток не стоит считать решающим. Разве что хозяин комнаты в коммуналке может затребовать более высокую арендную плату, упирая на то, что комната меблирована. В любом случае, принимать решение вам, только постарайтесь, чтобы это решение было взвешенным. Принцип «Потерплю, а потом привыкну» - не самый верный принцип, потому что нередко следование ему приводит, наоборот, к нарастанию дискомфорта. Подумайте, к чему вы привыкли, от каких привычек не хотите отказываться ни в коем случае. Конечно, если съемная жилплощадь вам нужна только для того, чтобы переночевать да позавтракать – тогда можно спокойно арендовать комнату в коммуналке. Ну а если вы любите принимать гостей, перед сном вам необходимо минимум на час погрузиться в ванну и т. д. – тогда все-таки лучше снять однокомнатную квартиру.
Недвижимость – один их самых популярных способов вложения денег. Согласно исследованию консалтинговой компании , долларовые миллионеры в 24% случаев предпочитают вкладывать в элитную жилую недвижимость. Этот вид инвестирования уступает по популярности лишь вложениям в акции и облигации.
Сколько можно заработать?
«Есть такая закономерность: чем выше вложения, тем ниже доходность. По данным «Миэль-Аренда», средний срок окупаемости квартиры эконом-класса составляет порядка 18 лет. Доходность в этом же сегменте на рынке городской аренды в Москве колеблется в диапазоне 4-7% годовых», – рассказывает директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова.
Расчёты показывают, что целесообразней приобрести две недорогие одно- или двухкомнатные квартиры в популярных для аренды районах, или в районах, где предложение минимально. Это вложение окупится быстрее, нежели чем вложения в одну дорогую квартиру, говорит Жукова.
Доходность от сдачи квартир в аренду в Москве и Краснодаре
* – примерная окупаемость с учётом роста стоимости недвижимости, ** – текущая доходность за вычетом 13% налога (без учёта подорожания квартиры). Источник: Инком-недвижимость, Из рук в руки, Росстат, расчёты Сравни.ру.
Как выбирать квартиру?
Согласно оценке риэлторской компании «Метриум Групп», высоким спросом у арендаторов пользуются большие однокомнатные квартиры (примерно 45 кв. м) или наоборот небольшие двухкомнатные квартиры (около 55 кв. м) – они составляют 70-80% предложений на рынке. «Небольшие квартиры предпочтительнее – они более востребованы, стоят меньше, обслуживаются проще, налогообложение ниже», – соглашается управляющий партнёр агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин.
При выборе жилья нужно руководствоваться теми же критериями, что и потенциальный арендатор:
- Этаж – квартира не должна располагаться на первом или последнем этаже.
- Транспортная доступность – если до ближайшей автобусной остановки идти несколько километров, то квартира будет стоить немного, шаговая доступность метро способна повысить цену.
- Вид из окна – логично, что вид на помойку не так привлекателен, как на парк. Многие арендаторы предпочитают, чтобы окна выходили во двор.
- Близость магазинов – наличие поблизости крупных торговых центров способно немного увеличить стоимость квартиры, жильё вдали от магазинов будет стоить дешевле.
- Отделка – при покупке любой квартиры её нужно отремонтировать, а также купить / обновить мебель и технику – это сделает предложение по аренде привлекательнее.
Если на жильё в столице денег не хватает, то можно подумать о покупке квартиры в другом городе.
Наиболее надежным традиционно считается вложение средств в недвижимость. Если речь идет о жилых помещениях, то из этих инвестиций можно извлекать неплохой пассивный доход, не уступающий вкладам на депозиты и покупку ценных бумаг. Справедливости ради стоит отметить, что все указанные выше виды финансовых операций сопряжены с определенными рисками и имеют свои нюансы.
Какое жилье покупать для сдачи в аренду
Для сознательного инвестирования в жилую недвижимость с целью получения прибыли, нужно отталкиваться от практичности и прагматичности вложений. То есть, не следует покупать квартиру, опираясь на собственные требования и вкусовые предпочтения к жилью. Ориентироваться необходимо на желаемую категорию квартиросъемщиков. Для гарантированного получения стабильного и высокого пассивного дохода при минимуме временных и трудовых затрат первым делом нужно разобраться в тонкостях подобных вложений.
Статистика по аренде квартир
Чтобы оптимально спланировать свои капиталовложения, нужно ознакомиться со средней стоимостью аренды на рынке недвижимости по городам РФ. Для простоты будут приведены цены на однокомнатное жилье:
1) Эконом-класса, расположенное на окраине города, но с аккуратным простеньким ремонтом и необходимым набором мебели и техники;
2) «Бабушкину» квартиру, но недалеко от центра и инфраструктуры.
В Москве аренда недвижимости эконом-класса обойдется в 30 тыс. рублей, а квартиры без ремонта – 25 тыс. рублей. В Санкт-Петербурге ежемесячный платеж за оба варианта составит ориентировочно 20 тыс. рублей. В мегаполисах с населением более 1 млн. человек на эконом-вариант понадобится 10-12 тыс. рублей, на «бабушкин» – 15 тыс. рублей. В городах до 500 тысяч жителей в обоих случаях аренда составит 8 тыс. рублей.
При этом нужно учитывать, что один раз в пятилетку потребуется как минимум косметический ремонт квартиры (если квартиросъемщики аккуратные и сознательные). За эту процедуру бригада строителей возьмет 2-3 тыс. рублей за м2.
Человеку со средними запросами, имеющему собственное жилье, для непритязательной жизни нужна сумма в 15 тыс. рублей, в которую войдет продовольственная корзина и коммунальные платежи. Если добавить необходимость покупки одежды, бытовой техники, медицинское обслуживание, ремонт и развлечения, потребуется минимум 25-30 тыс. рублей. Соответственно, такой уровень прибыли обеспечат: одна «однушка» в столице, 2 в Санкт-Петербурге либо 3-4 в других городах. Это в случае порядочных арендаторов и отсутствия простоя недвижимости.
Принципы бизнеса арендованного жилья
При инвестировании в покупку квартиры для аренды, необходимо определить для себя приемлемый ценовой сегмент недвижимости, что автоматически обозначит круг потенциальных съемщиков:
Наиболее дешевые квартиры – однокомнатные, расположенные на окраине вдали от остановок, школ и магазинов, в старом (возможно – аварийном) доме. Как правило, в таком жилье давно не делался ремонт. Потенциальными арендаторами будут небогатые, самостоятельно подрабатывающие студенты либо приезжающие на заработки люди (часто – нерезиденты РФ). Поэтому рассчитывать на порядочных съемщиков в этом случае сложно, но восстановление помещения, если что-то повредят, обойдется недорого;
Квартиры эконом-класса, в которых «свежий» и аккуратный, но недорогой ремонт, не всегда новая, но исправная мебель и бытовая техника. Однако располагается такая недвижимость также далеко от центра, поэтому и стоит недорого. Найти жильцов в этом случае наиболее легко и просто, независимо от сроков аренды;
Жилье среднего класса. Это также однокомнатные (реже – двухкомнатные) квартиры, которые от «эконом» отличаются более современным ремонтом и мебелью, а также большим количеством техники. А местонахождение такого жилья будет ближе к центру. Этот вариант также пользуется высоким спросом, чаще всего, конечно же, у обеспеченных студентов либо молодых работающих семей;
Квартиры среднего класса, но большей площади. Они имеют большее количество комнат при идентичных остальных критериях относительно предыдущего пункта. Этот вариант актуален семьям, имеющим детей и планирующим арендовать жилье длительное время, но найти таких жильцов сложнее;
Квартиры элит-класса, имеющие стильный современный ремонт с индивидуальным дизайном, полный комплект актуальной техники и наиболее удобно расположенные в центре города. Независимо от квадратуры и комнатности такого жилья, найти на него жильцов, особенно на длительное время – задача сложная. Но и цены самые высокие. Такую недвижимость уместно приобретать в столицах либо мегаполисах в деловых кварталах.
По поводу последних пунктов – из-за высокой стоимости аренды жилья премиального класса, найти на него желающих очень непросто. А это значит – простой помещения и недополученная прибыль. Поэтому такие квартиры лучше приобретать для себя, а для аренды – максимально ориентироваться на требования желаемой группы арендаторов, а это - состояние жилья и удобство его расположения.
Целевая аудитория
По поводу требований, предъявляемых съемному жилью разными группами арендаторов:
Студенты либо люди, приехавшие на заработки, предпочитают дешевые однокомнатные квартиры, которые расположены около транспортных развязок или учебных заведений (ВУЗов) и места работы;
Молодым семьям актуальнее будет двух- либо трехкомнатная квартира, имеющая «свежий» косметический ремонт и находящаяся в ближайшей доступности от социальной инфраструктуры и транспортной развязки (или автостоянки);
Группе лиц (студентам или рабочим) интересно будет арендовать трехкомнатное жилье эконом-класса с минимальным комфортом.
Идеальными квартиросъемщиками считаются следующие категории граждан:
Студенты (в основном – девушки), серьезно нацеленные на учебу, но для подстраховки в этом случае нужно брать контакты родителей (если оплачивают аренду они) с целью решения возможных конфликтных ситуаций;
Молодые семейные работающие пары старше 23 лет, которые уже более ориентированы на карьеру и повышение материального статуса, нежели на развлечения;
Семейные пары с детьми, предпочитающие арендовать жилье на длительное время, но в этом случае следует заранее оговорить вопросы возмещения ремонта при порче такового ребенком.
Исходя из желаемой группы жильцов, подбирается район расположения недвижимости.
Район
Основным критерием при выборе недвижимости является ее местоположение, это существенно влияет на размеры арендной платы, а значит – на скорость окупаемости. Отдавать предпочтение нужно квартирам, находящимся:
Около известных высших (средних) учебных заведений, имеющих хорошую репутацию в городе;
Недалеко от транспортных остановок, а еще лучше – станций метро, что будет способствовать скорейшему поиску съемщиков и оправдывать повышенную арендную плату;
Возле парковки, если планируется покупать элитное жилье;
Вблизи развитой социальной инфраструктуры: поликлиник, магазинов, аптек, а также школ и садиков (если целевая аудитория – семьи с детьми);
Рядом с деловым центром, когда желаемые квартиросъемщики – обеспеченные деловые люди (семьи).
Это основные принципы для стабильного спроса на сдаваемое в аренду жилье.
Квадратура и планировка
Согласно статистическим данным рынка недвижимости, наибольший спрос имеют однокомнатные (максимум – двухкомнатные юниты) квартиры. Согласно популярности, вертикаль арендованного жилья выглядит так:
1. Однокомнатные квартиры до 40 м2 либо студии по 25 м2, имеющие балкон, новый ремонт и максимум удобств. Это может быть эконом или комфорт-класс. В любом случае такое жилье выгоднее: получается дороже стоимость аренды 1 м2, дешевле текущий и капитальный ремонт в общей сумме, высокий спрос из-за большой целевой аудитории. Как показывает практика, такая недвижимость окупается за 13 лет, что на 2 года быстрее двухкомнатных квартир такого же класса.
2. Двух- и трехкомнатные квартиры актуально приобретать в случае очень выгодных на них условий (если предоставляются хорошие скидки в связи со срочным отъездом бывших хозяев). Но найти съемщиков на такое жилье непросто, и в обслуживании (в том числе - в ремонте) они дороже популярных «однушек».
3. Многокомнатные квартиры считаются наименее ликвидными, а если относятся к дешевому сегменту, то сдать их вообще маловероятно (только группам рабочих либо студентов, что связано с большими рисками порчи имущества).
4. Одну либо несколько комнат в квартирах приобретать не следует, так как это чревато конфликтами с соседями из-за постоянной смены арендаторов. Усложняется также процесс урегулирования спорных ситуаций, так как помимо обоих владельцев также нужно учитывать мнение квартиросъемщиков.
Что касается планировки – наиболее безопасным и беспроигрышным вариантом будет функциональное классическое расположение комнат с правильными формами, изолированных друг от друга (не проходных). Желательно выбирать квартиру, имеющую просторную кухню и кладовую.
«Не стоит усложнять ситуацию европланировками, скошенными либо сглаженными углами, всевозможными террасами или эркерами. Эти веяния современного дизайна не всем нравятся, поэтому могут возникнуть проблемы с поиском квартиросъемщиков. Тем более, что гораздо важнее планировки непосредственно состояние квартиры» – делится мнением Алексей Шмонов, генеральный директор и сооснователь интернет-портала о недвижимости Move.ru.
Отделка
Не стоит делать акцент на дорогом ремонте – это не сильно отражается на арендной плате, а его обновление каждые 5-7 лет обходится недешево. Новые обои и линолеум уже будут достаточным аргументом для обоснования повышенной стоимости. Так, при отделке квартиры стоит придерживаться следующих рекомендаций:
Приобретать все строительные материалы с запасом в 15%, чтобы иметь возможность оперативно устранить мелкие дефекты (при необходимости);
Санузел и кухню оформлять лучше плиткой;
Потолок проще покрасить, а при элит- либо комфорт-классе жилья – сделать натяжным, но без сложных конструкций;
Жилые комнаты стоит обклеить моющимися обоями не светлых оттенков и без излишних орнаментов;
Межкомнатные двери нужно брать либо дешевые, для экономии при частой замене, либо массивные и надежные, для гарантии от повреждений;
Ванную комнату лучше оборудовать душевой кабинкой, для экономии места и удешевления ее ремонта;
Не следует делать гипсокартоновые перегородки – они легко повреждаются;
Осветительные приборы лучше встраивать в потолок либо брать не свисающие экземпляры, которые легко бьются;
На окна можно повесить жалюзи – они гораздо практичнее и дешевле, или плотные шторы, прикрывающие только оконные проемы;
Входные двери лучше установить прочные и надежные.
Можно делать ремонт своими силами, если есть к этому способности, можно прибегнуть к помощи строительных бригад, но это дорого, а можно купить квартиру с отделкой, даже если она в новостройке, что позволит значительно сэкономить деньги и время, так как себестоимость ремонта застройщика стоит намного дешевле за счет большой квадратуры.
Но не только качество отделки привлекает потенциального квартиросъемщика. Очень важны также состояние сантехники и бытовых приборов (техники).
Меблировка и бытовая техника
Чтобы иметь доходный и бесперебойно работающий бизнес по сдачи в аренду жилой недвижимости, нужно ее меблировать. Наиболее популярные минимальные требования:
Двуспальная кровать со встроенными ящиками для постели (нужно сразу предусмотреть влагостойкие наматрацники, которые не должны сниматься жильцами);
Вместительный шкаф, лучше – под потолок, это сэкономит полезное пространство;
Письменный стол со стулом;
Открытые полки под необходимые мелкие вещи;
Кухонная мебель: разделочный и обеденный стол со стульями, минимум одна навесная полка.
Минимальный набор бытовой техники ограничивается: холодильником с морозилкой, стиральной машиной и кухонной плитой с духовым шкафом. Для повышения классности сдаваемого жилья, дополнительно стоит приобрести:
Телевизор, который для надежности нужно закрепить на стене;
- утюг с гладильной доской;
- Wi-fi-роутер;
- микроволновая печь;
- электрический чайник;
- фен.
Дополнительно привлечет арендаторов наличие постельного белья, которое можно приобрести в секонд-хенде, а также посуды, включающей пару сковородок и кастрюль с дешевыми тарелками и кружками.
Однако меблированную квартиру от застройщика приобретать не стоит по причине ее высокой стоимости и минимального количества предметов. Но и без мебели сдавать жилье не разумно, так как у многих потенциальных съемщиков даже необходимого минимума нет. Поэтому нужно хотя бы наименьшими условиями обеспечить квартиросъемщика. Лучшим вариантом будет - потратиться на функциональные относительно нестарые предметы мебели, а не древний разваливающийся хлам.
Первичное либо вторичное жилье
Определяясь между первичным и вторичным рынком недвижимости, предпочтение лучше отдать второму варианту, так как он предполагает наличие развитой инфраструктуры и готового ремонта, что позволит сдавать квартиру сразу. Ведь величина арендной платы и спрос больше зависят от месторасположения жилья, чем от возраста дома.
Но приобретение недвижимости в новостройке на ранних этапах строительства позволит сэкономить четверть стоимости готового жилья, а значит – несет финансовую выгоду в виде минимизации первоначальных вложений. Кроме того, в такой недвижимости будет наиболее «свежий» ремонт.
Эксклюзивность
Если приобрести просторную (независимо от количества комнат) недвижимость с эксклюзивным ремонтом, расположенную около делового центра, то оптимальным решением будет сдавать ее посуточно, что увеличит спрос и ускорит окупаемость.
Также у состоятельных граждан (особенно у менеджеров высшего звена, приехавших из европейских стран) популярностью пользуются квартиры, которые расположены на мансарде, в полуподвале либо имеющие уникальную необычную планировку, за что они платят повышенную стоимость. В этом случае часто арендаторами выступают нанявшие их компании, что упрощает урегулирование спорных вопросов.
Подводные камни
Достаточно часто пассивный заработок на аренде жилья связан с определенными рисками: простоем квартиры во время поиска арендаторов и недобросовестными квартиросъемщиками, наносящими значительную порчу имуществу. Минимизировать вероятность возникновения этих ситуаций поможет грамотно составленный договор аренды имущества с непременной описью такового.
Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь: t.me/ners_news .
Подписка на обновления
Вы задумались об инвестициях в недвижимость , но имеете не слишком большую сумму денег? Или вы хотите максимальную отдачу от вложенных средств? Или вы новичок в этом деле и хотите начать с малого? В любом их этих случаев, стоит рассмотреть возможность инвестирование путем покупки комнаты под сдачу в аренду . В данной статье мы рассмотрим все плюсы и минусы от инвестиций в комнаты, предупредим о сложностях, с которыми вы можете столкнуться, а так же сравним этот вид инвестирования с банковским депозитом.
С чего начать?
Первое, с чего стоит начать, если у вас появилось желание стать инвестором в недвижимость - оценить размер необходимых вложений и имеющихся на данный момент средств. Стоимость комнат в Санкт-Петербурге начинается сейчас с 800 тысяч рублей и не имеет предела стоимости (никто не может ограничить желания некоторых продавцов). Существует четкая закономерность: чем ниже стоимость комнаты, тем больше хлопот будет с покупкой и возможной дальнейшей продажей; одновременно с этим, чем дешевле комната, тем выше в процентном отношении будет арендный доход.
Возможна, даже если у вас есть лишь часть денег - вы можете оформить ипотеку или потребительский кредит. Обычный кредит хорош тогда, когда вам нужна небольшая сумма на короткий срок и вы не хотите лишних забот по оформлению ипотеки, сложностей при покупке комнаты и дальнейшему выводу комнаты из-под залога банка. Но проценты по потребительским кредитам примерно в 1,5 раза выше, чем по ипотеке. Если же требуемая сумма значительна, либо вы планируете выплачивать долг продолжительное время, стоит оформить ипотеку. На данный момент, ипотеку на комнаты дают Сбербанк и ДельтаКредит, условия у них примерно одинаковые, а процентная ставка составляет 13-14% годовых. Покупка комнаты через ипотеку накладывает некоторые ограничения при выборе комнат, так как не каждую комнату банк примет в залог.
Покупка дешевой комнаты под аренду в многокомнатной квартире
За сумму от 800 тысяч рублей можно купить комнату под аренду небольшого метража (около 10 м2) в многокомнатных квартирах, а так же комнаты в квартирах бывших общежитий. Чаще всего, по документам комната представляет собой какое-то количество долей от квартиры, и для продажи такой комнаты продавцу потребуется получить от соседей отказы от преимущественного права покупки. Когда таких соседей много и они в квартире не живут, дело становится хлопотным и затратным. Если получить отказы не удается, остается возможность замаскировать продажу под договор дарения. Для продавца это проще всего, но тогда покупатель вынужден будет заплатить налог 13% от кадастровой стоимости этих долей (комнаты). Если же у покупателя ипотека, то такая сделка становится невозможной.
Доход от сдачи такой комнаты в аренду на данный момент составляет около 8 т.р. То есть ваш ежемесячный доход будет составлять 12% годовых. Коммунальные платежи в этом и следующих примерах арендаторы оплачивают сами. Удорожание стоимости самой комнаты пропорционально изменению цен на всю вторичную недвижимость и зависит от экономических факторов. В долгосрочной перспективе рост цен на недвижимость сопоставим с размером реальной инфляции. С точки зрения инвестиции в недвижимость , это самый выгодный вариант, но при этом самый хлопотный. Тут еще нужно понимать, кто будут ваши будущие арендаторы, ведь вам предстоит контактировать с ними каждый месяц и взаимодействовать по возникающим вопросам. Самые дешевые комнаты часто снимают приезжие из соседних стран либо люди с очень небольшим достатком и возможными личными сложностями. Вы должны понимать, что такое общение будет иметь свою специфику.
Покупка комнаты под аренду средней стоимости в 2-4 комнатной квартире
Под средней стоимостью мы понимаем комнаты в ценовом диапазоне 1200-1700 тысяч рублей. Как правило, это комнаты, вполне пригодные для проживания, без каких-либо явных недостатков и проблем. Стоимость аренды таких комнат составляет 10-13 тысяч рублей в месяц и зависит от ее местоположения. Комната в центре может быть сдана на пару тысяч рублей дороже, чем комната той же ценовой категории, но находящеяся в спальном районе. Как правило, такие комнаты снимают вполне приличные люди (иногда творческих профессий) с небольшими доходами, а так же студенты и молодые девушки. Доход от аренды таких комнат составит 9-10% годовых.
Покупка под аренду дорогой комнаты
Покупка дорогой комнаты для сдачи в аренду - очень плохая инвестиция в недвижимость . Продать такую комнату в будущем будет крайне сложно, так как спроса на такую недвижимость нет. Сдать ее в аренду по ставке, приближенной к стоимости аренды однокомнатной квартиры так же очень сложно, поэтому реальный доход от аренды будет на уровне ставки за хорошую комнату средней стоимости. Единственное возможное оправдание для такой покупки - ее перспектива с точки зрения расселения и продажи всей квартиры, но таких вариантов практически не осталось, так как все достойные квартиры уже давно расселены.
Инвестиция в покупку комнаты или банковский депозит
Для сравнения возьмем ситуацию, когда вы обладаете суммой в 1,3 миллиона, а срок инвестирования 2 года. В первом случае вы кладете деньги на счет в Альфа-Банке с ежемесячной выплатой процентов под 9,2% годовых (Сбербанк рассматривать не станем из-за чрезмерно низких ставок), а во втором случае вы тратите эти деньги на покупку комнаты под аренду
среднего качества.
Депозит. Вы положили в карман свои деньги и первым делом пошли в ближайший офис Сбербанка. Там вам рассказали что открыв вклад на 1,3 миллиона рублей, вы будете получать 5,97% годовых. Вы решили для сравнения отправиться в соседний Альфа-банк, и там вам предложили процентную ставку уже 9,2% годовых. Так как ходить вы уже устали, а банк тоже известный, то у них вы деньги и оставили. Через два года у вас на счету остались те же 1,3 миллиона, а по процентам вы получили 239 тысяч рублей. Итого ваш капитал = 1 539 000 рублей. Тут стоит отметить, что в случае досрочного расторжения депозита, вы получите 0,005% годовых. То есть 65 рублей.
Вы решили купить комнату и привлекли в качестве помощника . Вместе с риэлтором вы стали выбирать комнаты по цене около 1,3 миллиона, и когда нашли подходящий вариант, вашему агенту по недвижимости удалось сбить цену до 1,2 миллиона рублей. Расходы на риэлтора при этом составили 60 тысяч рублей, а сопутствующие расходы по оформлению покупки еще 15 т.р. Оставшиеся 25 т.р. вы отложили на черный день. Через месяц после того, как вы занялись покупкой комнаты под аренду , вы получили от нее ключи, и уже на следующий день ваш специалист по недвижимости нашел вам арендатора. По итогам двухлетнего периода комната приносила доход 10 т.р. в течение 23 месяцев, который составил в результате 230 тысяч рублей. Инфляция за этот период составляла 7% и цены на недвижимость росли теми же темпами, так что стоимость комнаты получилась 1,3 млн + 7% + 7% = 1 488 000 рублей. Черный день, на который вы откладывали 25 т.р. так и не настал, поэтому размер ваших активов в итоге составил 1 743 000 рублей. Как и в случае с депозитом, тут есть свой минус - быстро перевести комнату в деньги не получится, так как для продажи обычно требуется около 1-2 месяцев.
Подведение итогов
На нашем примере, который максимально приближен к реальным условиям, мы показали, что инвестирование в покупку комнаты под аренду значительно выгоднее, чем такой же надежный инструмент как депозит. В результате покупки комнаты, за два года наш капитал увеличился на 34%, тогда как доход от депозита составил 18,4%. При этом, вы должны понимать, что покупка комнаты требует немного больше забот, нежели открытие вклада в банке. Если вы готовы к новым возможностям благодаря инвестированию в недвижимость , мы желаем вам успеха в этом интересном деле!
Вы являетесь владельцем нескольких квартир и решили сдавать одну из них? Или намерены с целью последующей сдачи его в аренду? Сегодня Стериум расскажет о том, насколько выгодно в Москве.
Разумные инвестиции окупаются быстрее
Предположим, у Вас есть накопленная денежная сумма, и Вы готовы инвестировать в рынок недвижимости. Но вопрос относительно того, выгодно ли купить квартиру в Москве и сдавать ее квартиросъемщикам остается открытым.
Для начала определимся с тем, что вложить деньги в недвижимость уже сама по себе хорошая идея. Это позволяет не только сохранить средства, но и, при разумном подходе, приумножить их. Особенно удачным считается инвестирование в жилые помещения, расположенные в центральной части столицы.
В случае с квартирой, которую Вы намерены сдавать после приобретения, важно помнить о нескольких правилах:
- выгодно сдавать жилье можно при условии его конкурентоспособности на рынке аренды
- покупать квартиру следует не “под себя”, а под нужды потенциального арендатора
- целесообразно учесть возможное изменение стоимости аренды (как в плюс, так и в минус)
Последний пункт важен, потому как сегодня мы не наблюдаем тенденции к ежемесячному повышению арендной платы. Рынок предложений в сфере недвижимости широк, и платежеспособные клиенты с легкостью могут найти для себя более бюджетный вариант. Это касается случаев, когда арендодатель стремится неоправданно высоко поднимать арендную ставку , и делает это несколько раз в год. Такое поведение не лучшим образом скажется на процессе окупаемости жилья. Квартира может попросту пустовать. Не принося вообще никакого дохода.
Подобная ситуация может привести собственника к мысли о перепродаже квартиры с тем, чтобы внести деньги на сберегательный счет в банке. С учетом инфляционных ожиданий, а также нестабильности рыночной экономики, остается сделать вывод о большей целесообразности передачи помещения внаем. Потому как этот шаг, с одной стороны, оставляет за Вами право собственности на недвижимость , а с другой, - позволяет получать дополнительный доход.
Для того, чтобы понять, насколько выгодно , представим себе распространенный портрет арендатора:
- приехал в столицу работать
- отдает предпочтение территориальному местоположению квартиры
- ищет максимум комфорта за меньшую сумму денег
Среди потенциальных квартиросъемщиков могут также оказаться студенты, молодые пары, решившие жить отдельно от родителей, люди, оставшиеся без собственного жилья и вынужденные арендовать жилую площадь.
Обязательно примите во внимание собственные ожидания от будущих арендаторов. Особенно это важно, при условии, что Вы планируете в будущем продолжить жить в квартире. Решите для себя, хотите ли Вы частой смены жильцов (вариант посуточной аренды), или настроены на долгосрочное сотрудничество.
Выгодно ли сдавать квартиру посуточно?
Посуточная аренда приносит владельцу ощутимо быстрый доход. При условии, что квартира успевает находить арендаторов и не простаивает. Для того, чтобы желающих снять квартиру оказалось достаточно, она должна быть универсальной, с точки зрения арендного предложения. Вряд ли Вам удастся успешно сдавать жилье, которое требует серьезного косметического ремонта . Но и это, иногда, можно компенсировать .
При условии пошаговой доступности станций метро, остановок транспорта, а также наличии хорошей транспортной развязки, автомобильных магистралей, квартира автоматически попадает в категорию предпочитаемых. А значит, сдавать ее посуточно будет не трудно. Быстро найти арендаторов Вы сумеете, разместив .
Сдавать свою квартиру или покупать для этого новое жилье?
Выгодные сделки по аренде недвижимости в Москве заключаются каждодневно. Главным условием подобных операций становится тот факт, что арендодатель сдает уже имеющееся у него жилье. Здесь выгода от передачи жилого помещения внаем очевидна. Помимо того, что собственник компенсирует арендной платой сумму коммунальных платежей, у него появляется еще и дополнительный доход.
Иная ситуация возникает, когда будущий новосел решает взять кредит на покупку новой квартиры, которую позже передает внаем. Здесь зачастую главным критерием успешности сделки является возможность стать собственником жилья выплачивая ежемесячные платежи по кредиту за счет получения арендной платы.
В силу личных обстоятельств, каждый сам решает, какой вариант для него становится оптимальным. Мы же сегодня рассказали нашим читателям о том, что выгода при сдаче в аренду московской недвижимости очевидна. А благодаря нашему сервису , Вы сумеете не только найти арендатора, но и сэкономить, в процессе поиска, весомую часть времени.